Como calcular la plusvalía de un inmueble en los diferentes segmentos
Hola Red, después de unas semanas de descanso del blog, iniciamos los artículos del año con un tema que me han peguntado constantemente y que psicológicamente se asocia con cambio de año por que se considera que cada año debe haber un cambio (usual y deseablemente incremental) en el valor de los inmuebles, Me refiero a LA PLUSVALÍA..
Segun los libros, la palabra Plusvalía, tiene sus raíces en la obra cumbre del economista y sociólogo alemán Karl Marx "El Capital", para referirse al valor adicional que se crea en el proceso de producción capitalista.
En la teoría marxista, la plusvalía representa la diferencia entre el valor total creado por el trabajo de los trabajadores y el valor que se les paga por su mano de obra, es decir, el salario. Marx argumentaba que los trabajadores generaban más valor con su trabajo del que recibían como compensación salarial. Esta diferencia entre el valor creado por el trabajo y el valor pagado a los trabajadores se convierte en plusvalía, que es apropiada por los dueños de los medios de producción (los capitalistas).
La palabra "plusvalía" proviene del término en latín "plus" que significa "más" y "valía" que se refiere al valor.
A lo largo del tiempo, el término "plusvalía" ha evolucionado y se ha utilizado en diferentes contextos económicos y sociales para referirse al aumento del valor de los bienes, activos o propiedades, más allá de lo que se invirtió inicialmente en ellos. Hoy en día, en el campo de la economía y las finanzas, la plusvalía se refiere al incremento en el valor de un activo, como propiedades inmobiliarias o inversiones, desde su adquisición hasta su venta o evaluación actual.
Calcularla implica varios factores y métodos dependiendo del segmento del mercado inmobiliario. Aquí agrego de manera muy general una guía para calcular la plusvalía en segmentos comerciales, habitacionales e industriales:
En el Segmento Comercial:
- Análisis de rentabilidad: La plusvalía en propiedades comerciales puede calcularse mediante la comparación de la rentabilidad actual con la rentabilidad histórica. Básicamente: La Plusvalía = Valor actual - Valor inicial.
- Estudio de mercado: Considera la ubicación, tendencias económicas locales, demanda de las rentas y ventas en la zona. Evalúa las mejoras y modificaciones en la propiedad que pueden aumentar su valor.
En el Segmento Habitacional:
- Comparación de ventas: Compara el precio actual de la propiedad con ventas similares recientes en la misma área. Resta el precio de compra inicial para obtener la plusvalía.
- Mejoras en la propiedad: Las renovaciones, ampliaciones o mejoras pueden aumentar el valor de una propiedad residencial. Evalúa el retorno de inversión de estas mejoras.
En el Segmento Industrial:
- Método de ingresos: Para propiedades industriales, el enfoque puede ser el análisis de los ingresos generados. La plusvalía puede calcularse como la diferencia entre los ingresos actuales y los ingresos pasados, ajustados por factores económicos.
- Valor por metro cuadrado: En algunos casos, el valor de la tierra y el espacio en metros cuadrados puede ser un factor significativo. Evalúa las valuaciones y comparaciones de terrenos industriales similares.
Como Consideraciones Generales:
- Gastos de adquisición y mantenimiento: Ten en cuenta los costos asociados con la compra inicial, impuestos, mantenimiento, y comisiones pagadas a agentes inmobiliarios.
- Tiempo de tenencia: Cuanto más tiempo se mantenga la propiedad, mayor es la probabilidad de una plusvalía significativa debido a la apreciación a largo plazo.
Recuerda que calcular la plusvalía es una estimación y puede variar según el mercado y las condiciones económicas. Es recomendable buscar la asesoría de un agente inmobiliario o un valuador profesional para obtener una evaluación precisa.
Ahora, si se busca obtener La Plusvalía de un inmueble adquirido con la intención de que genere ingreso, podemos tomar el ROI (Return On Investment), que básicamente nos dice cuanto tiempo llevará recuperar la inversión efectuada en un inmueble.
Para encontrar ese ROI, en caso de rentarse el inmueble, debemos saber cuanto se tiene de utilidad, restando del valor de renta, las adecuaciones que se hagan, gastos de mantenimiento, pago de una mensualidad de un crédito hipotecario, etc.
Les dejo una tabla obtenida del Index mensual de Inmuebles24, presentada por la revista Inmobiliare, donde se calcula la plusvalía promedio en las cuatro ciudades mas importantes del país.
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Rogelio Arrambide Duarte
Director General
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