Cómo definir mezcla comercial adecuada de tu centro comercial

Cómo definir mezcla comercial adecuada de tu centro comercial

Cada vez es más común el que un inversionista con dinero en caja, buscando obtener mejores rendimientos y que tienen un terreno propio, optan por construir un centro comercial, hasta hace todavía algunos años existía el fenómeno de la "placitis" o lo que yo denomino como el fenómeno del "síndrome del Cardiologo", simplemente por denotar peyorativamente el caso de algún doctor exitoso y prominente y con muchos recursos en el cajón que invita algún amigo Arq. de la carrera para que le proyecte un centro comercial, lo construyen, lo venden, hacen su negocio y luego muchas veces son de las plazas vacías, mal mantenidas y con problemas operativos.

Cómo lo mencioné en un artículo previo, es muy importante tener un adecuado régimen en condominio con sus reglas claras y una administración que las haga cumplir, pero un punto esencial es la mezcla comercial, que como parte del reglamento y acuerdo entre los condóminos debe existir para una plaza exitosa, se deben controlar según el tamaño de la plaza, que no se dupliquen los giros, por ejemplo: si pones dos cafés, tal vez ninguno de los dos haga el negocio adecuado, si pones dos restaurantes de alitas seguramente uno terminará quebrando, asi mismo tienes que balancear los giros para los flujos diarios, por ejemplo los bancos (SIcada vez menos que antes) llevan flujo principalmente por las mañanas, el entretenimiento, es flujo más por las tardes/noches, los restaurantes dependiendo el concepto, pueden ser más nocturnos y en algunos casos mediodía, las estéticas/spa para damas funcionan más en la mañana, los salones de eventos los fines de semana y entre semana tal vez en la noche, Iglesias por ejemplo han tenido un auge en centros comerciales porque generan principalmente flujos importantes los fines de semana por las mañanas, inyectando el flujo que antes no se tenía

Por otro lado, siempre es importante definir los giros adecuados según la ubicación y tipo de plaza, por ejemplo, los Stripmall funcionan principalmente para servicios y conveniencia pero no quiere decir que no deban tener un ancla, y por ancla me refiero a giros con flujos importantes de destino, como podían ser el conjunto de restaurantes, una iglesia como lo comenté previamente, un gimnasio, bancos, etc.

También es importante tener claro si es una zona ya madura o nueva, por que por ejemplo, en una zona nueva, los giros de decoración, mueblerías y cocinas entre otros son muy requeridos y por otro lado, es común que sean mas familias jóvenes, por lo que hay bebés o niños pequeños, tomando importancia también las guarderías, kinders, estéticas infantiles y en general artículos para niños. En caso de zonas mas maduras, funcionan mejor los giros enfocados a gente mayor como Opticas, Restaurantes mas de manteles largos, muebles finos, consultorios médicos, etc

Lo mas común en un ejemplo de un Stripmall de 2-3 pisos es ubicar en Plantas bajas los giros de conveniencia (Oxxo, Seven Eleven), Servicios (bancos, oficinas de servicios básicos, accesorios celulares, snacks, pastelerías, farmacias, carnicerías, etc) en Plantas altas, los que son mas destino como Salud (spas de uñas, estéticas), cocinas, Ropa deportiva, Reparación de celulares, Educación (academias gastronómicas, de idiomas, karate, etc), en su caso restaurantes de mas larga estadía.

Si planeas desde un principio la mezcla adecuada y acuerdas con los condóminos el que sigan ese plan, obviamente sumado con los montos de renta, tienes una muy alta posibilidad que la plaza comercial funcione bien, obviamente debe haber una buena administración para el adecuado mantenimiento y sea un círculo virtuoso de armonía. En caso que la desarrolles de manera patrimonial y que le 100% de la plaza sea tuya, mucho mejor, tu controlas giros, precios de renta, publicidad, etc

Entonces, no solo es tener el terreno y el dinero para construirla, se requiere una planeación adecuada tanto de tipo de plaza para a su vez estimar tamaños, adecuaciones especiales (extracciones de gases para zonas de restaurantes, reforzamiento de lozas en caso de gimnasios o salones de eventos e instalaciones especiales para diferentes giros), operación necesaria, por ejemplo, tipo de acabados para estimar su costo de mantenimiento, diferente accesos por tema de necesidad de mas guardias de seguridad, etc y todo eso, sale en gran medida por la mezcla comercial adecuada.

Buena semana a todos

 

Rogelio Arrambide Duarte

Director General

RADE Grupo Inmobiliario

rogelio@rade.mx

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17 de Octubre, 2022