Datos básicos para saber el potencial de desarrollo de una propiedad

Datos básicos para saber el potencial de desarrollo de una propiedad

Continuamente me llegan ofrecimientos de inmuebles para desarrollos inmobiliarios, sin embrago no cualquiera es factible para un adecuado proyecto, cómo podemos saber primero su potencial?

No es “Rocket science”, tienes que irte primero a lo básico

Coeficientes y Densidades

Para bien o para mal, los planes de desarrollo urbano de los municipios, precisamente planean previamente el crecimiento de un ciudad, buscando organizar y ordenar un desarrollo estructurado y controlado. En base a ello otorgan diferentes coeficientes, siendo el básico y primero a considerar para análisis:

 

  • CUS (Coeficiente de Uso de Suelo) que muestra el máximo de metros cuadrados permitidos a construir en el terreno, se calcula multiplicando el tamaño del terreno por el coeficiente, si el terreno tiene 1,000m2 y su CUS es 3.5, quiere decir que puedes construir 3,500m2 y así sucesivamente, Las regulaciones también contemplan otros dos coeficientes como el CAS (Coeficiente de absorción del suelo) y el COS (Coeficiente de Ocupación) qué también hay que considerar en su momento pero más cuando ya empiezas a planear el proyecto

En el caso de las densidades, dictan la cantidad de unidades de vivienda permitidas, primero para saber si tiene factibilidad multifamiliar o sólo unifamiliar, posterior a ello dependiendo la ubicación, si es en una zona residencial, obviamente la vocación natural sería vivienda y por consiguiente es importante saber cuántas viviendas se pueden construir. En los que son unifamiliares, como su nombre lo dice solamente permite una vivienda por cada cierto número de metros cuadrados de tamaño de lote, en el caso de multifamiliar, permite inmuebles/proyectos con más de 1 unidad de vivienda y la densidad es la que dicta, basado en hectáreas, el número de viviendas por cada una, por lo que aritméticamente podemos obtener el número de viviendas que se permiten en el terreno en análisis. Existen ciertas factibilidades según la zona ya sea industrial, comercial o habitacional, habiendo algunas zonas que por ejemplo son sólo industriales y no permiten vivienda, y viceversa

Una vez vaciados y cruzados los datos de la cantidad de m2 según las factibilidades permitidas puedes obtener lo que se puede desarrollar

Otro punto básico, obviamente es el precio ya que la máxima en desarrollo inmobiliario dice: "EL TERRENO VALE POR LO QUE SE LE PUEDE HACER ENCIMA", aquí no hay sentimientos, no le puedes poner el valor a un terreno solo porque es de la familia desde hace 100 años, o porque tiene unos árboles muy bonitos, o porque estás bien seguro que en unos años van a hacer una gran avenida enfrente, no acabaría de enlistar los comentarios de sus propietarios cuando pierden el foco de qué al final del día el desarrollo inmobiliario es un negocio. 

Ahora lo importante será que el resultado obtenido de lo que se puede desarrollar, una vez presupuestados los costos de desarrollarlo, desde los Soft costs (Permisos, planos, impuestos, ingenierías, etc.) y los Hard costs (La construcción, materiales, mano de obra, acabados, paisajismo, etc.), rendimientos para los inversionistas, etc. versus los valores de venta del proyecto resultante, te de un resultado ideal de valor del terreno, que si empatan puedes seguir avanzando, pero si no, y en caso de no estar muy alejado tendrías que ver si la factibilidad permite algún componente que sume mas desarrollo, como espacios comerciales, oficinas, médico, etc y eventualmente tienes que justificar con un adecuado estudio de mercado, si aún así no da el valor del terreno, no tiene mucho caso continuar 

En caso qué los números si cuadren, serán necesarios muchos otros procesos ya mas a profundidad cómo sería primero efectuar un Due Dilligenceque es hacer una investigación profunda del terreno en cuanto a documentación, propietarios, antecedentes y la generación del vehículo a utilizar para el desarrollo, donde el mas común es un Fideicomiso, documento en el que se establecen las reglas del desarrollo.

Entonces, si el valor del terreno es adecuado y tiene factibilidades y coeficientes atractivos, podría ser una opción para desarrollar, ahora faltaría una adecuada planeación parea poder llevarlo a cabo, pero eso............ es otra historia que platicaremos mas adelante

Buen fin de semana

 

Rogelio Arrambide Duarte

Director general

RADE Grupo inmobiliario

rogelio@rade.mx

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06 de Octubre, 2022