Impuestos en la compraventa de un inmueble en México
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Lo que todo comprador y vendedor debe saber antes de cerrar una operación
Cuando hablamos de comprar o vender una propiedad, la mayoría de las personas se enfoca en el precio… pero hay algo igual de importante que muchas veces se subestima:
Los impuestos y gastos de escrituración
En la práctica, estos costos pueden representar entre un 5% y un 10% adicional del valor del inmueble, y si no se consideran desde el inicio, pueden afectar por completo la utilidad real de la operación.
Por eso, en este artículo te explico de forma clara:
· Qué impuestos existen
· Quién los paga
· Cómo se calculan
· Y qué debes tomar en cuenta antes de cerrar una compraventa
1.- ISR por venta de inmueble
(el impuesto clave del lado del vendedor)
El ISR por enajenación de inmuebles es el impuesto que paga el propietario por la ganancia que obtiene al vender su propiedad.
Y aquí viene un punto clave:
No se calcula sobre el precio total, sino sobre la utilidad real
¿Cómo se calcula?
En términos sencillos:
Utilidad = Precio de venta – (costo de adquisición actualizado + gastos deducibles)
El notario considera:
· Valor de compra original (escritura)
· Actualización por inflación (INPC)
· Gastos notariales de la compra
· Mejoras comprobables con factura
· Comisiones inmobiliarias
· Avalúo
¿Cuánto ISR se paga?
No es una tasa fija.
Depende de la utilidad y la tarifa del SAT, pero en la práctica puede ubicarse aproximadamente entre:
30% y 35% sobre la ganancia
La exención de casa habitación
Existe una exención importante cuando se trata de tu casa habitación.
Se puede aplicar cuando:
· Es tu residencia habitual comprobable
· No has aplicado la exención en los últimos 3 años
· El valor no excede aproximadamente 700,000 UDIS (alrededor de $4.5 a $5 millones de pesos)
Si el valor es mayor, el ISR se calcula solo sobre el excedente.
2.- ISAI – Impuesto sobre adquisición de inmuebles
(el impuesto principal del comprador)
Este impuesto lo paga el comprador al escriturar.
En Nuevo León, por ejemplo, el ISAI es:
3% del valor del inmueble
y se calcula sobre el mayor entre:
· Valor de la operación
· Valor del avalúo
· Valor catastral
Ejemplo rápido:
Si compras una propiedad en:
$6,000,000
El ISAI aproximado sería:
$180,000 pesos
3.- Gastos notariales y derechos de registro
Además de los impuestos, existen gastos obligatorios para formalizar la operación.
Incluyen:
· Honorarios del notario
· Derechos del Registro Público
· Certificados
· Avalúo
· Trámites administrativos
En Nuevo León, normalmente representan:
Entre 3% y 5% del valor del inmueble
4.- IVA en operaciones inmobiliarias
El IVA no aplica en todos los casos, pero sí en algunos escenarios importantes.
Aplica IVA cuando:
· Es un inmueble comercial
· Es una oficina o local
· Es una nave industrial
· lo vende una persona moral
En estos casos, el IVA (16%) se aplica sobre la construcción, no sobre el terreno.
En casa habitación
La venta entre particulares de casa habitación no causa IVA.
5.- Otros gastos que pueden aparecer en la operación
Dependiendo del caso específico, pueden existir:
· Predial proporcional
· Certificados de no adeudo
· Cancelación de hipoteca
· Gastos de gestoría
· Diferencias por avalúo
Cada operación es distinta, por eso es importante revisarla de forma individual.
Ejemplo completo de una operación
Supongamos:
· Compra original: $3,500,000
· Venta actual: $6,000,000
· Mejoras y gastos comprobables: $700,000
Utilidad aproximada: $1,800,000
Sobre esa utilidad se calcula el ISR.
Costos del comprador
· ISAI (3%): $180,000
· Gastos notariales (4% aprox): $240,000
Total costos de escrituración: $420,000
⚠️ Errores comunes que debes evitar
· Creer que el ISR se calcula sobre el total de la venta
· No tener facturas de mejoras
· No considerar el ISAI en el presupuesto
· Subestimar gastos notariales
· No revisar si aplica la exención de casa habitación
Conclusión
Una operación inmobiliaria no solo se define por el precio…
Se define por el resultado final después de impuestos y gastos
Entender esto desde el inicio te permite:
· Negociar mejor
· Planear correctamente
· Evitar pagos innecesarios
· Proteger tu patrimonio
En RADE estructuramos la operación completa
En RADE Grupo Inmobiliario analizamos cada operación desde tres ángulos:
1. Comercial
2. Legal
3. Fiscal
Para que nuestros clientes tomen decisiones informadas y optimicen su patrimonio.
Si estás pensando en comprar, vender o invertir, con gusto te asesoramos.
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Rogelio Arrambide Duarte
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