La importancia de un adecuado régimen/reglamento en las plazas comerciales en condominio

La importancia de un adecuado régimen/reglamento en las plazas comerciales en condominio

Desde la perspectiva de los inversionistas/propietarios de una plaza:

Es muy común qué según el perfil de Inversionista que tengas, si no eres muy sofisticado y sólo compraste un local para que te genere una renta, en estricto sentido tú lo que buscas es eso, que te pague una renta continua mes tras mes, si le entiendes un poco más, vas a buscar que esa renta sea equivalente a un buen rendimiento en base a la inversión, y si tienes experiencia, tienes un Family Office o en su caso más corporativo eres un fondo, definitivamente lo que vas a buscar es un rendimiento adecuado en base a la inversión

La similitud entre todos es que buscan que esté rentado el local, el tema es qué necesitas que haya una orden para qué no se canibalicen los giros, para que todos sean negocio y eso a su vez permita que tenga una buena ocupación la plaza, lo que desencadena el éxito de la misma y por consiguiente buenas rentas. Pero qué pasa si no se controlan los montos de renta, los giros, y muy importante, los pagos de mantenimiento?plazas vacías, propietarios desesperados que a la vuelta de algunos meses aceptan cualquier renta, cualquier giro, sin necesariamente importarle que se repita, o la calidad del giro o visto de otra manera: el que logró rentarle muy bien a una marca reconocida, de buena imagen, se ve afectado por el local Vecino que por desesperación le rentó a doña Chalita, la señora de las gorditas de manteca que pone mesas de Coca-Cola

Desde la perspectiva de las cadenas comerciales:

Una cadena comercial lo primero que busca es que la ubicación tenga buen flujo de gente, cómo logra eso? Claro, con buena ocupación de la plaza, también busca una uniformidad de giros, un orden, le va a ser mucho más interesante una plaza con más marcas reconocidas que con puras marcas “mom & pops” o de esquina. Recuerdo hace unos años una negociación con grupo Inditex para la marca Zara que durante la conversación se mencionó que si no decidía pronto probablemente entraba primero Forever21  o H&M y el comentario fue que al contrario, que ellos querían entrar en un proyecto donde estuvieran las tres marcas, porque precisamente entre las tres marcas generan un flujo brutal que se convierte en complemento entre ellos, obviamente hay casos muy claros que no funcionarían como poner en una misma plaza Cinepolis y Cinemex, porque el producto es exactamente el mismo.

Volviendo al tema de la importancia de un reglamento adecuado, desafortunadamente es más común de lo que puedan pensar las historias de terror en las plazas, lo digo con conocimiento de causa, qué los locatarios se peleen un Starbucks, que podrías pensar que el que sale ganando es la marca, pero es todo lo contrario, marcas institucionales cuando ven ese tipo de desórdenes, deciden no entrar y ahora sí que la plaza se queda sin Juan y sin las gallinas

En RADE nos ha tocado meternos al lodo, hablar con todos los propietarios, organizarlos y hacerles ver que se requiere un orden en los giros, en los precios, y sobre todo en el pago de su proporcional de mantenimiento aunque no esté ocupado el local porque la plaza va a seguir requiriendo pintura, va a seguir requiriendo pagar la luz, va a seguir requiriendo pagar administración y por otro lado que es importante que acepten que si una marca Triple A quiere tal o cual local y no desbocarse a tratar de ganarlo, porque al final del día, el orden traerá mejores marcas, mejores marcas traerán más flujo, y más flujo hará más rentable el centro comercial.

Buen fin de semana

 

Rogelio Arrambide Duarte

Director General

rogelio@rade.mx


31 de Agosto, 2022