Los metros cuadrados invisibles: cómo convertir espacios olvidados en ingresos permanentes
Cuando se habla de aumentar la rentabilidad de un centro comercial, casi siempre pensamos en incrementar las rentas, atraer mejores marcas o aumentar la afluencia de visitantes.
Sin embargo, existe una estrategia que muchas veces genera excelentes resultados sin construir un solo metro cuadrado adicional: identificar y monetizar los espacios que hoy no están produciendo ingresos.
En prácticamente todos los proyectos comerciales existen áreas que fueron diseñadas con una función específica, pero que con el paso del tiempo dejaron de ser necesarias o simplemente nunca fueron aprovechadas al máximo. En muchos casos, esos espacios representan una oportunidad para generar ingresos adicionales con inversiones relativamente pequeñas.
El estacionamiento: ¿realmente se necesita tanto?
Uno de los ejemplos más comunes es el estacionamiento.
Muchos centros comerciales fueron diseñados considerando normas urbanísticas o estimaciones de demanda que hoy ya no reflejan la realidad. Es frecuente encontrar inmuebles con una oferta de cajones muy superior a la ocupación habitual.
Si un estudio demuestra que existe un excedente permanente de estacionamiento, parte de esa superficie puede convertirse en un activo rentable.
Algunas posibilidades son:
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Locales comerciales independientes.
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Restaurantes con acceso exterior.
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Servicios de conveniencia.
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Centros de paquetería o “pick-up”.
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Autolavados.
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Estaciones de carga para vehículos eléctricos.
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Espacios para eventos temporales.
El terreno ya existe. Lo importante es preguntarse si está generando el mayor valor posible.
Los espacios que “sobraron” del proyecto
En muchos desarrollos existen áreas residuales producto de la arquitectura.
Son espacios debajo de escaleras, detrás de elevadores, pasillos muy amplios, esquinas poco utilizadas o zonas técnicas que terminaron siendo bodegas improvisadas.
Aunque individualmente parezcan pequeños, juntos pueden representar una superficie considerable.
Dependiendo de su ubicación, pueden transformarse en:
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Mini bodegas para los propios locatarios.
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Cuartos para lockers inteligentes.
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Espacios para cajeros automáticos.
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Módulos de servicios.
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Áreas de paquetería.
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Cuartos para equipos de telecomunicaciones.
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Bodegas en renta.
En muchos casos, estos espacios requieren adecuaciones mínimas para comenzar a producir ingresos.
El mejor ejemplo: los cines
Uno de los casos más interesantes de aprovechamiento de espacios lo encontramos en los complejos cinematográficos.
Las salas están construidas en desniveles para generar la visibilidad adecuada hacia la pantalla.
Eso crea grandes huecos debajo de las gradas.
Lejos de desperdiciarlos, muchos operadores los convierten en:
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Dulcerías.
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Sanitarios.
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Áreas de almacenamiento.
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Cuartos técnicos.
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Oficinas.
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Espacios de preparación de alimentos.
Es un excelente ejemplo de cómo una limitación arquitectónica puede convertirse en un activo comercial.
Las islas: pequeños espacios con gran rentabilidad
Otro caso muy conocido son las islas ubicadas en los pasillos de los centros comerciales.
Originalmente, esos espacios eran únicamente áreas de circulación.
Hoy representan uno de los formatos comerciales más rentables por metro cuadrado.
Las islas permiten ofrecer presencia comercial a negocios que no requieren un local completo y generan una gran variedad de oferta para los visitantes.
Además, ofrecen flexibilidad para rotar conceptos, probar nuevas marcas o comercializar espacios temporales en temporadas específicas.
La publicidad también ocupa espacio
No todos los ingresos adicionales provienen de nuevos locales.
Las superficies del propio inmueble también pueden convertirse en activos comerciales.
Por ejemplo:
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Muros para publicidad.
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Pantallas digitales.
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Directorios patrocinados.
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Columnas publicitarias.
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Espacios para activaciones de marca.
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Patrocinios en áreas comunes.
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Mobiliario urbano con publicidad.
Muchas veces estos ingresos tienen costos operativos muy bajos y generan contratos recurrentes.
Pensar como administrador… y como inversionista
Existe una diferencia importante entre administrar un inmueble y administrarlo estratégicamente.
El administrador tradicional procura que todo funcione correctamente.
El administrador estratégico se pregunta constantemente:
¿Este espacio está produciendo todo el valor que podría generar?
Esa simple pregunta suele descubrir oportunidades que durante años pasaron desapercibidas.
No siempre será posible convertir cada metro cuadrado en un local comercial, pero sí es posible replantear el uso de muchos espacios para incrementar el rendimiento del activo.
La rentabilidad muchas veces ya está construida
Cuando hablamos de aumentar el valor de un centro comercial, no necesariamente debemos pensar en grandes ampliaciones o inversiones millonarias.
En muchas ocasiones, la rentabilidad adicional ya existe.
Está escondida en un estacionamiento sobredimensionado, en un pasillo demasiado amplio, debajo de una escalera, en un espacio residual del proyecto o en una pared que nadie había considerado como un activo publicitario.
Los mejores desarrolladores no solo construyen metros cuadrados.
Construyen oportunidades.
Y muchas veces, las mejores oportunidades son precisamente aquellas que siempre estuvieron ahí, esperando a ser descubiertas.
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Rogelio Arrambide Duarte
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