Cuando alguien decide invertir en bienes raíces, la pregunta clave siempre es: ¿cómo obtengo el mejor rendimiento por mi dinero? Supongamos que tienes 10 millones de pesos disponibles para invertir. Tienes dos caminos posibles:
Comprar una casa de 10 millones.
Comprar cuatro departamentos de 2.5 millones cada uno.
A primera vista, pareciera que es lo mismo, ya que el monto invertido es igual. Pero en la práctica, los resultados son muy distintos.
La opción de la casa de 10 millones
Una propiedad de este valor suele ubicarse en zonas residenciales exclusivas, con gran plusvalía y acabados de lujo. Esto suena atractivo, pero a la hora de ponerla en renta, el mercado juega en tu contra:
Ingreso mensual limitado: una casa de 10 millones difícilmente se renta en más de $50,000 a $60,000 pesos mensuales, dependiendo la zona. Eso representa un rendimiento bruto anual de entre 6% y 7%, que después de impuestos y mantenimiento puede bajar al 4% o 5%.
Un solo inquilino, un solo riesgo: si tu inquilino se va, te quedas sin flujo de efectivo hasta conseguir otro, lo cual en propiedades de alto valor puede tardar meses.
Altos costos de mantenimiento: casas grandes implican más gastos en reparaciones, jardinería, servicios, etc.
En resumen, pones “todos los huevos en una sola canasta”: buena plusvalía, pero poco flujo y alto riesgo de vacancia.
La opción de los cuatro departamentos de 2.5 millones
Ahora imaginemos el mismo capital distribuido en cuatro unidades más pequeñas. Aquí las ventajas son claras:
Mayor ingreso total: un departamento de $2.5 millones puede rentarse entre $18,000 y $22,000 mensuales en zonas con demanda alta (ej. Monterrey centro, zona universitaria, San Pedro periférico). Eso significa que cuatro unidades generan entre $72,000 y $88,000 pesos al mes, más que una sola casa de 10 millones.
Diversificación de riesgo: si uno de los departamentos se desocupa, todavía recibes renta de los otros tres. Tu flujo no se interrumpe por completo.
Mercado más dinámico: los departamentos de este rango de precio tienen mayor rotación, lo que facilita encontrar nuevos inquilinos rápidamente.
Mantenimiento más sencillo: al ser unidades pequeñas, los gastos de mantenimiento son menores y se trasladan con facilidad al arrendatario.
En términos de rentabilidad, el rendimiento bruto anual puede ubicarse entre 8% y 10%, e incluso más si administras bien los contratos y aprovechas plataformas de renta temporal (como Airbnb en zonas estratégicas).
Otros beneficios de diversificar en departamentos
Además del mayor ingreso y la reducción de riesgo, hay beneficios adicionales:
Liquidez: si en algún momento necesitas recuperar capital, vender un departamento de 2.5 millones es mucho más rápido que vender una casa de 10 millones.
Flexibilidad de estrategia: puedes destinar uno a renta larga, otro a renta corta, otro a estudiantes, y así probar distintos modelos.
Acceso a distintos mercados: puedes tener propiedades en diferentes zonas de la ciudad, lo que protege tu inversión de cambios en la plusvalía de una sola colonia.
Escalabilidad: con el flujo de cuatro rentas, tienes más capacidad para reinvertir, cubrir créditos hipotecarios o generar nuevos proyectos.
Si tu objetivo principal es preservar el patrimonio familiar en un solo bien exclusivo, una casa de 10 millones puede tener sentido. Pero si lo que buscas es maximizar flujo, diversificar riesgo y tener flexibilidad a futuro, la estrategia de los cuatro departamentos de 2.5 millones supera claramente a la de una sola propiedad de alto valor.
En bienes raíces, la lógica es simple: dividir para multiplicar. Al repartir tu inversión en varias unidades, no solo incrementas tus ingresos, sino que blindas tu tranquilidad financiera ante cualquier imprevisto.
Los invito a seguir mis artículos y ahora en formato de Podcast en video y audio y que encontraran en las redes sociales de RADE Grupo Inmobiliario y en las mías personales
Y no olvides que RADE es una buena decisión
ÁNIMO
Rogelio Arrambide Duarte
Director General
RADE Grupo Inmobiliario
Tel/whatsapp 81-2091-4500
Redes sociales: